«Серые» схемы в недвижке: Грозит ли Липецку новая проблема дольщиков?
Липецкие чиновники вместе с застройщиками на протяжении нескольких лет восстанавливали в правах граждан, подписавших ДДУ (договор долевого участия) и попавших на недобросовестных участников строительного рынка.
И когда, казалось бы, проблема в регионе была решена, в сфере недвижимости начали появляться новые комбинации, из-за которых люди рискуют войти в число обманутых дольщиков.
Так, некоторые банки совместно с застройщиками стали предлагать заемщикам ДДУ при оформлении ипотеки. Часть ипотечных средств размещается вместо эскроу на аккредитиве, и банк получает дополнительный доход. Заемщику могут быть предоставлены скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Подвох состоит в том, что аккредитив, в отличие от эскроу, не страхуют. И, если у банка отзовут лицензию, заемщик рискует остаться и без средств, и без квартиры.
Еще один вариант, когда застройщик на этапе строительства может продать жилье аффилированному лицу по цене значительно ниже рыночной, заключив ДДУ. Деньги разместятся на счете эскроу. При переуступке новый покупатель заплатит уже реальную стоимость квартиры. Но вместе с правами по договору он получит и счет эскроу, на котором только первоначальная цена недвижимости. Вся разница сразу отходит лицу, аффилированному с застройщиком. Если последнего настигнет финансовый кризис, покупатель потеряет разницу между реальной ценой и суммой средств на эскроу.
В Центробанке уже объявили о разработке инструментов, которые будут препятствовать осуществлению подобных схем. Федералы обращаются и к региональным практикам, например опыту Липецкой области.
На конец 2018 года число обманутых участников долевого строительства в этом регионе составляло более 3 тыс. человек. Одним из самых проблемных объектов – крупнейшим недостроем в России – считался дом в микрорайоне Елецкий, который возводило ООО «Стройдеталь». Компании не удалось завершить строительство, и объект перешел к АО «ЛИК», которое тоже не справилось с задачей. В итоге 280 дольщиков остались без квартир.
Спустя почти год несчастный дом – четыре секции, 530 квартир – под свое крыло взял крупный местный застройщик ООО «Глобус Групп». Помимо на тот момент 15%-й готовности объекта компания столкнулась с отсутствием документов и необходимых экспертиз.
«Мы прекрасно понимали, что брать чужой проект на достройку – не самая простая задача, и многие попросту не идут в такие проекты. Это связано как с огромным количеством скрытых нюансов, которые появляются в процессе проводимых экспертиз, так и с огромным пластом юридических и документальных проволочек, что, в свою очередь, может затягивать непосредственные строительные работы на самом объекте. Но у нас получилось двигаться в том режиме, в котором мы были способны эффективно справляться с задачами», – поделился директор по развитию и связям с общественностью ООО «Глобус Групп» Алексей Хвалин.
Активное строительство началось в 2020 году, и уже через 2,5 года 530 семей получили свои заветные квадратные метры.
Кром того, в 2017 году в регионе был создан ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Его основной задачей стало формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков. Средства фонда были использованы на выплату возмещения участникам ДДУ и финансирование мероприятий по завершению строительства.
Как заверили в правительстве Липецкой области, на сегодняшний день ни один многоквартирный дом региона не числится в Едином реестре проблемных объектов.
«Мы изучали опыт других субъектов РФ по региональным программам восстановления прав дольщиков и мерам их поддержки. Как показала практика, принимаемые в Липецкой области меры являются более чем эффективными, так как мы решили проблему с обманутыми дольщиками. Все участники долевого строительства восстановлены в правах», – отметили в региональном правительстве.
В Липецкой области был создан прецедент, показательный для других субъектов, столкнувшихся с аналогичной проблемой. Остается верить, что правительство во главе с губернатором Игорем Артамоновым не сдадут позиции в российском рейтинге регионов, успешно справившихся с серьезной проблемой обманутых дольщиков, а липецкие застройщики при необходимости снова поддержат область.
Кирилл Романовский